(Aluguéis e Reforma Tributária: o que Lula mudou e como isso afeta proprietários e inquilinos). Aprovada em 2023 e detalhada em 2025, a Reforma Tributária vem sendo chamada de uma das maiores mudanças fiscais da história do Brasil. Entre os pontos mais discutidos está a tributação sobre os aluguéis de imóveis — tema que mexe diretamente com o bolso de proprietários, inquilinos e investidores do setor imobiliário.

Mas, afinal, o que mudou com a nova legislação proposta pelo governo Lula? E como isso pode impactar quem investe em imóveis ou simplesmente paga aluguel? Vamos destrinchar o assunto.

O que acontece hoje com os aluguéis

Atualmente, pessoas físicas que recebem rendimentos de aluguel precisam declarar via carnê-leão e pagar Imposto de Renda conforme a tabela progressiva. A alíquota pode chegar a 27,5% sobre o valor recebido. Pessoas jurídicas, por outro lado, recolhem tributos diferentes dependendo do regime adotado (Lucro Presumido, Lucro Real ou Simples Nacional).

Esse modelo, além de complexo, gera insegurança tanto para investidores quanto para proprietários que vivem da renda de imóveis.

O que muda com a Reforma Tributária e o PL 1.087/25

A nova proposta traz uma série de mudanças:

1. Pessoas físicas

• Isenção total para quem recebe até R$ 5 mil/mês em aluguéis. Ou seja, pequenos proprietários podem ficar livres do Imposto de Renda nessa faixa.
• Criação do IRPFM (Imposto de Renda das Pessoas Físicas Mínimo), que vai tributar grandes rendas: alíquotas progressivas de 2,5% a 10% para ganhos acima de R$ 600 mil por ano.
• Inclusão do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) para quem tiver mais de 3 imóveis alugados ou faturamento superior a R$ 240 mil/ano. As alíquotas terão redução de 70% nesse caso.

2. Pessoas jurídicas

• Empresas que alugam imóveis passarão a pagar IBS e CBS, mas poderão aproveitar créditos sobre despesas relacionadas (como manutenção e serviços).
• Para contratos antigos, haverá regime especial de transição com alíquota reduzida.

3. Locações de curta duração (Airbnb, temporada)

• Serão equiparadas a hospedagem.
• Haverá tributação diferenciada, com redutor de base, mas sem possibilidade de usar créditos tributários.

4. Transição

• O modelo será implementado aos poucos, entre 2026 e 2033.
• ISS e ICMS vão sendo reduzidos, enquanto IBS e CBS ganham força.
• Em 2027, Pis e Cofins deixam de existir.

Impactos para proprietários

Se você é proprietário de 1 ou 2 imóveis de aluguel, a mudança tende a ser positiva. A isenção para até R$ 5 mil/mês pode significar mais renda líquida no bolso.

Já quem tem carteira maior de imóveis precisa se planejar. O enquadramento como contribuinte de IBS e CBS pode elevar a carga tributária total para até 35,9% em alguns casos. Além disso, a exigência de emissão de nota fiscal para todos os aluguéis pode gerar novos custos administrativos.

Impactos para inquilinos

Embora a Reforma não tribute diretamente os inquilinos, o efeito pode aparecer no preço do aluguel. Proprietários que passarem a pagar mais impostos podem repassar parte desse custo ao valor do contrato.

Por outro lado, em casos de isenção (até R$ 5 mil), pode haver estabilidade ou até redução nos preços, já que o dono do imóvel não terá imposto a recolher.

Impactos para investidores em imóveis e FIIs

Investidores de imóveis para renda e fundos imobiliários (FIIs) precisam observar:

• Mudança no retorno líquido: isenção ajuda pequenos investidores, mas tributos extras podem reduzir a rentabilidade de carteiras maiores.
• FIIs podem ganhar relevância: como possuem regime próprio de tributação, podem se tornar alternativa mais eficiente em comparação a aluguéis diretos.
• Atenção ao longo prazo: a transição até 2033 significa ajustes graduais, o que exige planejamento financeiro.

E agora: o que fazer?

1. Proprietários pequenos: avaliem se sua renda mensal ficará abaixo de R$ 5 mil — nesse caso, a Reforma pode ser benéfica.
2. Grandes investidores: procurem orientação contábil para entender o impacto de IBS e CBS na sua carteira.
3. Inquilinos: acompanhem de perto possíveis reajustes, mas saibam que nem todo aumento virá dos impostos.
4. Investidores de FIIs: fiquem atentos às mudanças regulatórias, já que o mercado pode reagir com mais atratividade.

Conclusão

A Reforma Tributária e o PL 1.087/25 podem mudar a forma como aluguéis são tributados no Brasil. Pequenos proprietários podem comemorar a isenção, mas quem tem grandes carteiras de imóveis deve se preparar para uma carga tributária maior. Inquilinos podem sentir reflexos indiretos nos preços, e investidores precisarão ajustar suas estratégias.

No fim das contas, o importante é se informar, planejar e ajustar seus investimentos para não ser pego de surpresa.

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